La Redensificación, el Reto de las Ciudades

Por: Arq. Carlos Enrique Martinez Gutierrez

Publicado Por: El Consejo Ciudadano Metropolitano 20 Abril 2022  

La nueva agenda urbana donde nuestro país es participante establece y reconoce que hay que promover el desarrollo de políticas y enfoques habitacionales integrados que tengan en cuenta la edad y el género en todos los sectores, en particular en los ámbitos del empleo, la educación, la atención de la salud y la integración social, y a todos los niveles de gobierno; políticas y enfoques que incorporen la asignación de viviendas adecuadas, asequibles, accesibles, eficientes, seguras, resilientes, bien conectadas y bien ubicadas, prestando especial atención al factor de proximidad y al fortalecimiento de la relación espacial con el resto del entramado urbano y las esferas funcionales cercanas.

En los últimos años el problema de la vivienda se ha visto como un reto a solucionar en este país, donde la explosión demográfica y la migración a las ciudades hizo sus mayores efectos en los años ochenta y noventas, aunado a estos factores el cambio de la política pública en cuanto a la rectoría en materia de vivienda por parte del estado convirtiéndose este en solo agente financiero y no desarrollador y menos regulador de la calidad de la vivienda, ocasionó, que la soluciones en cuanto a sus diseños, calidad, confort, ubicaciones entre otros muchos aspectos se dejara en manos de las fuerzas del mercado, produciendo viviendas cada vez espacios menos dignos y decorosas porque su premisa fue basada en el negocio inmobiliario y crediticio y no en la solución integral de un espacio habitable digno y menos inserto dentro de un desarrollo urbano armónico, equilibrado y sustentable como parte integral de la ciudad.

Este cambio de política pública para aparentemente cubrir la necesidad de vivienda en el país propicio en los últimos años un crecimiento desmedido de las ciudades, donde su crecimiento se vio como un proceso de anexarle colonias a las orillas de las ciudades, con la premisa básica de obtener tierra barata para los desarrollos habitacionales, creando grandes vacíos urbanos, hubo crecimiento mas no desarrollo

Este modelo de crecimiento donde se crearon grandes conjuntos habitacionales lejos de todo y cerca de nada, con falta de los servicios para el desarrollo de los núcleos poblacionales, con los servicios públicos básicos indispensables como agua, alcantarillado y electricidad, pero con serios problemas en cuanto al transporte publico y equipamientos urbanos indispensables.

Este fenómeno también ocasiono que la comunicación de los nuevos desarrollos con las ciudades o centros de población existentes fue a través de crear nuevas vías de comunicación a base de avenidas, calles y en algunos casos carreteras, donde los terrenos aledaños se vieron beneficiados con la infraestructura básica y por consiguiente se vio incrementado su valor mejor conocido como plusvalía.

Esta nueva conformación de las ciudades ocasiono grandes espacios y vacíos urbanos en las ciudades, grandes extensiones de terreno con servicios básicos, con un valor considerable de la tierra. Por su puesto que estos costos de la tierra no fueron atractivos para los desarrolladores de vivienda unifamiliar tradicionalmente desarrollada

El costo de la administración de una ciudad con baja densidad de población y grandes vacíos urbanos es muy alto desde el punto de vista de transporte público, servicios básicos, vigilancia, aseo, mantenimiento entre otros. Así mismo ocasiona movimientos pendulares de la población donde hay zonas que se convierten en dormitorios y alejados de los centros de trabajo, con grandes cargas de vehículos sobre las vías existentes por la falta de un transporte publico adecuado, todo esto en decremento de la calidad de vida de los habitantes.

Como política urbana se requiere ciudades mas compactas, mejor comunicadas, con mínimos desplazamientos de sus habitantes hacia los centros de trabajo, las escuelas, los servicios que le permitan conseguir sus satisfactores con más eficiencia y calidad de vida.

En la mayoría de las ciudades de nuestro país tradicionalmente estamos acostumbrados a terrenos relativamente amplios con viviendas unifamiliares con pocos habitantes llamados técnicamente como densidad de población por hectárea, es por eso que hablar de densificar o Redensificar es un cambio de modelo de ciudad, es hacerla más funcional y eficiente en cuando a los servicios que cuenta y la infraestructura instalada.

La palabra redensificación que tanto y tanto hemos escuchado en los últimos tiempos creando mucha controversia es un vocablo moderno (ni siquiera está aceptado por la RAE), sin embargo, el concepto que representa no es una invención reciente, sino un fenómeno que se viene dando ya desde siglos atrás.

Entendamos redensificación como el fenómeno por el cual un espacio urbano consolidado en una ciudad se transforma o adapta con el fin de poder albergar nuevas construcciones, generalmente viviendas, este tipo de intervenciones que tan de moda se están poniendo en muchas ciudades del mundo ya se venían produciendo desde mucho tiempo atrás, eso sí, de un modo más pausado y en cierta manera más natural.

La redensificación urbana se refiere a la utilización de los espacios vacíos dentro de una zona urbana que tiene la capacidad para albergar más habitantes y por ende más construcciones en el mismo espacio. Pretende evitar grandes extensiones de terrenos baldíos la mayoría ociosos, donde se desaprovecha la infraestructura básica existente, los servicios públicos, provoca una especulación del suelo incrementando el valor de la tierra y obliga al crecimiento de la ciudad distante y desconectada. Este tipo de acciones ayuda a frenar la especulación del suelo baldío, cuyo propietario aprovecha el desarrollo urbano para incrementar el valor del predio sin aportar nada al desarrollo y contribuyendo a la expansión urbana

La redensificación no es lo mismo que verticalización, temas que se confunden, para hablar de una redensificación efectiva tendríamos que analizar en primer lugar la capacidad que tiene la ciudad o una zona específica desde el punto normativo, evaluar su infraestructura, los servicios de agua, drenaje y electricidad, así como el impacto sobre las vialidades y estacionamientos, algo que pareciera muy lógico, pero parece que en los proyectos redensificación no son tomados en cuenta de forma integral y dentro de un plan maestro de la zona o centro de población.

Quizás en las ciudades o en alguna zona de la misma se pueda plantear construcciones de cuatro o cinco niveles cuando actualmente son de uno, o en estos vacíos urbanos hablar de conjuntos urbanos que no rompan con la fisonomía propia y características del centro de población, se deberán plantear como elementos integradores de la ciudad y no como una confrontación entre lo nuevo y existente, desde los diseños básicos indispensables de funcionamiento de las construcciones, así como un gran respeto a su integración al contexto urbano existente, que ayude a mejorar la calidad de la ciudad y no a degradarla.

El tema de la Verticalización si bien es cierto que parte del principio de redensificación, con la salvedad que aglutina una gran cantidad de viviendas en pocos metros cuadrados y obliga a grandes torres de vivienda de muchos niveles hasta donde lo permiten los planes de desarrollo urbano, llevan a un fuerte impacto urbano si no se tiene la planeación y soluciones debidas previstas, la carga vehicular, la capacidad de las redes de agua potable, alcantarillado, electricidad son elementos básicos, pero juegan también otros elementos que normalmente no se toman en cuenta como asoleamientos, orientaciones, vientos, sombras propias y arrojadas, proximidades, servidumbres, ventilaciones entre otros muchos aspectos técnicos y de contexto urbano.

Hoy en día desgraciadamente esta redensificación a la par con la verticalización se toma como un hecho de hacer edificios. El tema de redensificación es mas de eso, es una verdadera renovación urbana que incluye un rediseño de una parte de la ciudad, es un proceso de planeación y de diseño urbano integral y no solo construir edificios aislados de varios niveles sin estacionamientos.

El impacto de estas acciones por falta de una planeación integral está siendo mayúsculos y lejos de solucionar la calidad de vida de una zona de la ciudad, nos estamos encaminando hacia una degradación de esta. Se debe poner especialmente atención el diseño mismo de las construcciones y edificios y para garantizar que tengan espacios dignos, habitables, con accesibilidad universal debido a que el crecimiento de estos segmentos de la población va en aumento, así como la incorporación por norma del uso de las nuevas tecnologías para mitigar los impactos del cambio climático.

Para lograr una ciudad más compacta y mejor conectada, la redensificación y en su caso la verticalización de los barrios o zonas es una de las acciones más importantes que se deben de llevar a cabo en nuestras ciudades durante los próximos años. Partir de una verdadera planeación integral, el rediseño de la ciudad es el primer paso para a partir de ahí desarrollar acciones a corto, mediano y largo plazo, con el objetivo claro de una reconversión de la ciudad sin perder la calidad de vida de sus habitantes.

Redensificar no es apilar viviendas unifamiliares, para lograr una verdadera redensificación se requiere más que hacer muchas casas o construcciones en un terreno baldío, se requiere desarrollar instrumentos jurídicos de impulso a esta política, por supuesto diseños específicos elaborados por profesionales, las normas existentes, revisar las reglas del juego, estímulos y subsidios, pero en beneficio del usuario y no del intermediario o desarrollador, en suma se tiene que realizar una política y programas integrales con la participación de los diferentes niveles de gobierno, los actores y la sociedad en su conjunto.